서울 아파트 평균 매매가 10억 원 아래로 떨어진 이유
서울 아파트의 평균 매매가격이 2025년 8월 기준 10억 원 아래로 내려갔습니다. 서울부동산정보광장에 따르면 8월 27일 기준 평균 매매가는 9억 823만 원으로, 6월의 13억 3,818만 원에서 무려 32% 하락했습니다. 이는 2023년 3월 이후 처음 이는 일이며, 2년 5개월 만에 나타난 현상입니다.
그 배경에는 몇 가지 정책 변화가 있습니다. 특히 올 초 강남권 토지거래허가구역 제한이 잠시 해제되며 매매가가 일시적으로 14억 원을 넘긴 적도 있지만, 6・27 대책 이후 분위기는 급반전되었습니다. 정부의 고강도 대출 규제, 그리고 자금조달계획서 제출 의무 강화 등이 맞물려 고가 아파트 매매 수요가 위축됐기 때문입니다.
이러한 현상은 단순히 일시적인 조정이 아니라, 부동산 시장 구조 자체가 바뀌고 있다는 신호로 읽히고 있습니다. 서울 아파트는 오랜 시간 불패신화로 불렸지만, 최근에는 정책 변화 하나로 평균 가격이 30% 이상 급락할 만큼 시장이 예민해졌다는 점에서 많은 이들의 주목을 받고 있습니다.
대출 규제가 고가 아파트 시장을 흔든다
6・27 대책은 단군 이래 가장 강력한 대출 규제로 평가받고 있습니다. 특히 고가 주택에 대한 대출 가능성이 급격히 축소되면서 거래 자체가 어려워졌습니다. 실제로 대책 발표 이후 7월부터 고가 아파트의 매매는 급감했고, 수도권 전체에서 거래 취소된 건수는 333건에 달했습니다. 그중 절반이 넘는 169건이 10억 원 초과 아파트였습니다.
국토교통부의 실거래가 통계를 보면, 6・27 대책 이전에는 10억 원 초과 아파트 거래 비중이 28%였지만, 발표 이후 한 달간 이 비중은 17% 급감했습니다. 반면 5억 원 이하 아파트 거래 비중은 34%에서 46%로 12%포인트나 증가했죠.
이처럼 대출 제한은 고가 주택 수요를 강하게 억제하고 있으며, 시장은 중저가 아파트로 급속히 재편되고 있습니다. 이 현상은 특히 2030세대, 4050 실수요자 중심으로 체감되고 있으며, 실거주 중심의 거래로 분위기가 전환되고 있는 것이죠. 단기적으로는 거래량 감소와 함께 가격 하락이 이어지겠지만, 중장기적으로는 실수요 중심의 건강한 시장 구조로 가는 긍정적 신호일 수도 있습니다.
서울 부동산 거래 지역별 판도 변화
거래량이 많은 지역은 예전 같으면 강남, 서초, 송파 같은 전통적 고급 주거지였지만, 최근에는 완전히 다른 양상이 나타나고 있습니다. 민간 부동산 플랫폼 '아실' 자료에 따르면, 7월 1일부터 8월 26일까지 서울에서 가장 많이 거래된 아파트는 성북구 돈암동 '한신・한진'으로 총 22건의 거래가 있었습니다.
이어 강북구 미아동 삼각산아이원과 관악구 봉천동 관악푸르지오가 각 21건, 노원구 중계동 중계무지개가 20건으로 뒤를 이었습니다. 이 아파트들의 공통점은 대부분 8억 원 안팎의 국민평형(전용84㎥)이며, 투자보다는 실거주 수요가 중심이 되었다는 점입니다.
이러한 변화는 그동안 뉴스에 잘 나오지 않던 지역들이 오히려 거래량에서 두각을 나타내며 부상을 하고 있다는 뜻입니다. 똘똘한 한 채 중심의 투자전략이 흔들리는 가운데, 서울 내에서도 중저가 실거주 중심의 지역이 새롭게 주목받고 있습니다. 이는 단순히 일시적 트렌드가 아닌, 부동산 시장의 중심축이 바뀌고 있음을 보여줍니다.
수도권 아파트 가격 급등 현살
서울 아파트의 가격이 조정되면서 수요가 수도권으로 분산되는 현상이 두드러지고 있습니다. 특히 서울과 가까운 경기권 도시들이 새로운 대체 투자처로 부상하고 있는데요. 부동산R114에 따르면, 6월 28일부터 8월 15일까지 경기도 과천 아파트의 3.3㎥당 평균 매매가는 5,400만 원에서 6,378만 원으로 무려 18% 급등했습니다.
같은 기간 하남시는 9%, 성남시 9%, 안양시는 8%의 상승률을 기록하며 서울 인접 지역에서 뚜렷한 상승세를 보였습니다. 이는 서울에서의 주택 구매가 어려워진 실수요자들이 대출이 가능하고 비교적 가격이 낮은 수도권으로 눈을 돌리고 있음을 보여줍니다.
하지만 전문가들은 거래량이 줄어들고 있음에도 불구하고 상급지에선 여전히 신고가 거래가 나오고 있다는 점을 지적합니다. 시장이 진정되려면 단순한 수요 억제가 아닌, 구조적 공급 확대가 병행돼야 한다는 뜻입니다. 이에 따라 정부는 이달 중 대규모 공급 대책을 발표할 예정이며, 그 방향성에 따라 시장이 안정될 수 있을지 주목되고 있습니다.